Immobilienplattform | Dort wo deine Zielgruppe nach einer Immobilie sucht

In diesem Artikel erfährst du, wie du 100% der Suchenden mit Immobilienplattformen erreichst und gleichzeitig dabei Kosten sparen kannst. Wir reden auch kurz über Best Practice und wie du mehr Anfragen für dein Objekt erhältst. Außerdem beschäftigen wir uns hier ein wenig mit Mathe … ja mit Mathe – klingt schlimmer als es ist – ist aber verdammt wichtig für dich und deinen Erfolg! 

Je nach Region und Land gibt es verschiedene Immobilienplattformen, welche unterschiedliche Zielgruppen ansprechen. Es bleibt dir leider nicht erspart und du solltest, wenn du pitchen willst, für deine Region selbst schauen, welche Plattform den meisten Traffic – also die meisten Suchenden für eben deine Immobilie (Stichwort: Zielgruppe) aufweist. Mehr dazu im Artikel.

Was ist eine Immobilienplattform? 

Immobilienplattformen sind Websites auf welchen Professionisten wie Immobilienmakler und Projektentwickler sowie Privatpersonen Immobilien inserieren, um diese zu verkaufen bzw. zu vermieten. 

Welche Kosten fallen beim Erstellen des Inserates auf einer Immobilienplattform an?

Jedes Inserat kostet Geld, und das nicht nur wegen den Gebühren, die dir auf der Immobilienplattform verrechnet werden. 

Folgende fixe und variable Kosten (das 1×1 der Kostenrechnung) fallen mit jedem Inserat an: 

• Kosten für die Plattform selbst (Inserats Kosten)
• Kosten für diverse Zusatzprodukte beim Inserat 
• Div. Softwarekosten für Schnittstellen zwischen der Makler-Homepage und dem Immobilienportal
• Die Content Kosten für die Visualisierung (Fotograf, Grundriss, Home Staging – eventuell bereits mit KI, usw.)
• Die Kosten für die Erstellung des Inserates (Zeit x Stundensatz = Arbeitszeit)
• Bearbeitung der Anfragen von möglichen Interessenten der Immobilie via Telefon, E-Mail (Zeit x Stundensatz = Arbeitszeit) 
• Arbeitszeit für das Versenden von Exposés an den Immobilien-Interessenten 

Es fallen natürlich noch wesentlich mehr Kosten mit der Vermarktung der Immobilie an, jedoch die zähle ich hier nicht zur Erstellung dazu.

Tipp: Die Hauptarbeitszeit fällt für die Erstellung des Contents (sofern du das selbst machst) und für die Besichtigungen an. Die Content-Erstellung ist von größter Bedeutung, denn mit diesem soll deine Immobilie die anderen auf der Immobilienplattform überstrahlen.

Mit perfektem Content verdrängst du den Mitbewerb! Du strahlst heller als alle anderen!

Sparen kannst du beim Selektieren. Jede Anfrage, jeder Anruf zu deinem Immobilienangebot SOLLTE von dir VORAB geprüft werden, ob hier die Zielgruppe stimmt. Machst du das nicht, kostet es dir Geld! 

Einer von IMMOBILIENSCOUT24.AT erstellte Trendstudie ergab:
Eigentumssuchende brauchen im Schnitt 5,2 Besichtigungen. Mieter etwa 3,4.

Fazit: Ich empfehle dir deine Besichtigungen zu statistisch festzuhalten. Falls du deutlich mehr Besichtigungen als oben erwähnt für deine Objekte brauchen solltest, würde ich beginnen zu Optimieren. 

Wie man herausfindet, welche Immobilienplattform die „Richtige“ ist

Da sich auf Immobilienplattformen grundsätzlich Personen bewegen, die Immobilien suchen, ist die „magische“ Kennzahl, der Traffic (Anzahl der User in einem gewissen Zeitraum) der besagten Seite.

Nun ist es so, dass man für gewöhnlich nicht erfährt, wie hoch der Traffic auf den diversesten Immobilienplattformen ist. 

Dafür empfehle ich dir, egal wie groß dein Unternehmen ist, Research zu betreiben. Was bedeutet das für dich? 

Um den Traffic herauszufinden, benötigst du ein „Spezialwerkzeug“. Dieses sind Firmen wie SEMRUSH, AHREFS, usw.. Kostenlos gibt’s die Tools nicht, aber sie kosten auch kein Vermögen. Ab ca. € 30,- im Monat bist du dabei. Außerdem brauchst du sie für gewöhnlich nur einmal. 

Falls du merkst, dass von einem Portal, das du gewählt hast, keine oder deutlich weniger Anfragen kommen als sonst, solltest du nochmals den Traffic der besagten Seite kontrollieren. Es könnte sein, dass sie im Wettbewerb mit den anderen Immobilienplattformen zurückgefallen ist. 

In Österreich sind die größten Immobilienplattformen www.willhaben.at und www.immobilienscout24.at . 

WILLHABEN.AT gibt auf seiner Homepage an, dass 87,1% der Immobiliensuchenden willhaben nutzen. 

Wie viele verschiedene Immobilienplattformen sollte man für dasselbe Inserat nutzen 

Wie wir bereits erfahren haben, deckt WILLHABEN.AT sehr viele Immobiliensuchende ab. Das bedeutet aber auch, dass wir mit einer Immobilienplattform nicht auskommen. 

Dies deckt sich mit zwei Sachen, nämlich: 

1. Einer Studie zum Suchverhalten von Immobilieninteressenten aus dem Jahr 2016 (nicht repräsentativ) 
2. Einer Abfrage über den Traffic der größten Immobilienplattformen in Österreich via AHREFS

Die unten gezeigte Abb 1 zeigt die Antworten von Immobiliensuchenden im Zuge meiner Master Thesis. Man kann klar erkennen, dass rund 70% der Befragten auf willhaben gesucht haben. 

Wie man hier sehr gut erkennen kann, sind grundsätzlich (deckt sich mit Internetrecherche) nur zwei Immobilienplattformen von Interesse. 

Die durchgeführte Abfrage von AHREFS im Februar 2026 bestätigte die bereits in die Jahre gekommene Studie. Den mit Abstand größten Traffic verzeichnen WILLHABEN.AT und IMMOBILIENSCOUT24.AT. Danach kommt lange nichts. 

Tipp: Ich empfehle nur 2 bis maximal 3 der tatsächlich größten Immobilienplattformen zu nutzen. Ersten spart es dir unnötige Kosten und zweitens kannst du das gesparte Geld in top Content Erstellung investieren. (z.B. Fotograf)

Für die unter euch, die nach wie vor skeptisch sind empfehle ich, einfach mitzuschreiben von welchen Immobilienplattformen die Anfragen kommen. Ihr werdet dann rasch merken, auf welche ihr euch konzentrieren solltet und welche Portale verschwendetes Geld sind.  

Genial: Wenn du tatsächlich nur 2 Plattformen nutzen solltest, dann sparst du gleich an mehreren Ecken, nämlich: 

• Den überflüssigen Immobilienplattformen selbst
• Einer etwaigen Schnittstelle zwischen deiner Immobilienmakler-Homepage und den Immobilienplattformen 
• Kosten für diverse Zusatzprodukte von den Immobilienplattformen 

Wie suchen Immobilieninteressenten in der Immobilienplattform? Wie gehen sie dabei vor? 

Wenn du das weißt, dann hast du klar einen Vorsprung vor der Konkurrenz! Lass uns mal die untenstehende Grafik Abb2 etwas näher betrachten. Was fällt dir auf? Welche Punkte identifizierst du als die treibende Kraft, dass ein Immobilieninserat geöffnet wurde? 

Also ich erkenne 3 wesentliche Faktoren. Wenn der Preis nicht passt, wird’s schwierig. Wenn das Foto nicht passt, erregst du keine oder nur geringe Aufmerksamkeit und es könnte sein, dass dein Inserat nicht geöffnet wird. 

Mit einem tollen Foto, hebst du dich gezielt von den restlichen Anzeigen ab. 

Tipp: Dein Ziel sollte es sein, bei der Aufnahme der Immobilie bereits einen realistischen Preis mit dem Verkäufer zu vereinbaren.

Weiters empfehle ich dir, professionelle bzw. semi-professionelle Bilder erstellen zu lassen.

Warum?

Das erzeugt Aufmerksamkeit und unterstreicht die Wertigkeit deines Angebotes.

Wie man auf einer Immobilienplattform inserieren sollte

Bevor du deine Immobilie inserierst, empfehle ich dir, dir selbst folgende Fragen zu stellen: 

1. Wer ist meine Zielgruppe für diese Immobilie? 
2. Was ist das absolut Beste an ihr?
3. Was kann ich machen / herausheben – sollte sofort ins „Auge stechen“ 

Du verkaufst eine heruntergekommene Wohnung? Dann schreibe bitte NICHT Bastlerhit oder dergleichen. Ersten, klingt es nach Arbeit! Zweitens ist deine Zielgruppe nicht ein Bastler. 

Deine Zielgruppe sind zum Beispiel handwerklich begabte Personen, die günstig eine Immobilie erwerben möchten, um mit viel Eigenleistung sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. 

ODER 

Personen, die günstig erwerben – sanieren und anschließend mit Gewinn verkaufen möchten.  

Wie Immobiliensuchende sich im Immobilieninserat verhalten

Ist dem Immobiliensuchenden deine zu vermarktende Immobilie aufgefallen UND er hat sich dazu entschieden, das Inserat zu öffnen, dann bist du leider noch lange nicht safe. Die untenstehende Grafik, Abb. 3, zeigt, wie sich die Immobilieninteressenten Immobilieninserate ansehen. 

Zur Veranschaulichung: Interessenten benötigen zwischen 3 – 6 Schritte, bis sie eine Anfrage an den Abgeber bzw. Immobilienmakler stellen. Passt, bei welchem Schritt auch immer, irgendetwas nicht für den Interessenten, dann bricht er ab => EXIT. 

Kommen die Anfragen zur Immobilie, dann heißt es für dich:

Selektieren!  

Zusammenfassung: 

• Schritt 1: 71% gaben an, zunächst alle Bilder gesichtet zu haben 
• Schritt 2: 48% gaben an, die Kurzbeschreibung gelesen zu haben
• Schritt 3: 62% gaben an, den Langtext gelesen zu haben 
• Schritt 4: 52% gaben an, bereits hier eine Anfrage gestellt zu haben. 

Optimierungsmaßnahmen im Immobilieninserat für den Langtext 

Nutzen + Nutzen + Nutzen  …. Zielgruppe, Zielgruppe, Zielgruppe … Emotion erzeugen …

Das ist das oberste Gebot. Wie du Immobilien Fotos so erstellst, dass du eine EMOTION erzeugst, liest du im Blogbeitrag über die Immobilienfotografie. 

Die Fotos sind das Tor zur Anzeige, der Text löst die finale Handlung beim Interessenten aus! 

Tipp: Erstellt euch ein Excel-Sheet zur Aufnahme von Immobilien. Nicht eines für alle Arten von Immobilien, sondern für jede Art von Immobilie ein eigenes. 

Dort sollte ALLES oben stehen, was ihr Wissen müsst, wenn ihr vom potentiellen Käufer gefragt werdet. Nichts schlimmer als die Antwort nicht zu wissen.

Warum eine standardisierte Objektaufnahme mittels Excel-Sheet Gold wert ist:

1. Ihr könnt nichts vergessen
2. Standardisiert bedeutet effizient, effizient bedeutet kostenoptimiert
3. Alle Eckdaten auf einem Blick 
4. Ihr wirkt unglaublich kompetent

Verwendet keine Abkürzungen. Ihr kennt den Wissenstand des Immobilieninteressenten nicht. Macht es ihm so einfach wie möglich.

Kein Fachchinesisch (wenn´s wirklich sein muss, dann bitte Erklärt den Begriff), => bestes Beispiel HWB(Was bedeutet das für euren Kunden); Betriebskosten (wie setzen sie sich zusammen, was ist nicht dabei, …) und vieles mehr. 

Der Langtext sollte auf die Zielgruppe zu geschneidert sein, und so wie die Bilder positive Emotionen bei ihnen auslösen. 

Beispiel: Sagen wir mal ihr verkauft ein Haus. Ich stelle jetzt einmal eine Behauptung auf (Bitte macht das NIE- Behauptungen sind Gift): 

Ich sage mal, dass wahrscheinlich in den meisten Einfamilienhäusern Familien wohnen bzw. gewohnt haben. Falls dem so ist, dann würde ich erfragen, 

• warum der Verkäufer hier gewohnt hat. 
• Was er an der Gegend am meisten schätzt. 
• Weshalb er hier so gerne gewohnt hat …
• … 

Steht im Garten ein Pool und ihr wollt diesen anpreisen, dann läuten bei Eltern mit kleinen Kindern die Alarmglocken. Falls man aber vom Küchenfenster eine gute Sicht auf den Pool hat, dann würde ich das dementsprechend einbauen in die Beschreibung. 

Wie schauts aus mit Kindergärten, Schulen, Öffentlicher Verkehr, Ärzte usw. Schreibt nicht nur, dass Ärzte in der Umgebung sind. Schreibt dass ein allgemein Mediziner im Ort ist, und man sich somit, wenn man krank ist, den weiten Weg zum Arzt erspart. Ihr sollte den Nutzen formulieren.

DER INTERESSENT MUSS GEDANKLICH IN DIE IMMOBILIE EINZIEHEN!!! 

Verkaufe nicht die Liegenschaft, verkaufe das Gefühl. Wie fühlte es sich an, hier zu wohnen. 

Schreibt nicht zu blumig. Versucht verschiedene Stile aus und tracke die Anfragen. 

Trial and Error
tun + messen + beurteilen + verbessern 

Den Erfolg seiner Werbemaßnahmen / Immobilienanzeigen nicht zu messen, kommt einem Blindflug gleich. 

Es gibt bei Immobilienplattformen grundsätzlich folgende Kennzahlen: 

1. Anzahl der Aufrufe
2. Anzahl der Klicks 
3. Kontaktaufnahmen 
4. Speicherungen 

Die Anzahl der Aufrufe sagt dir aus, wie „beliebt“ die Gegend bzw. das Objekt ist. Warum ist das Wichtig? Der Immobilienmakler weiß dann, was gerade am Markt „angesagt“ ist. 

Die Anzahl der Klicks sagt aus, wie oft die Anzeige angeklickt wurde. Diese Kennzahl für sich allein ist unerheblich. Interessant ist die CTR (Click-Through-Rate). Die CTR setzt die Clicks IN die Anzeige in Relation zu den Impressionen! Hier die Formel:

CTR = (ANZAHL DER CLICKS / IMPRESSIONEN) x 100

Beispiel: 5 Personen clickten in die Anzeige um mehr zu erfahren. Gesehen haben die Anzeige aber 50 Personen.

CTR = (5/500)x100

CTR = 1%  

Ziel: Bitte vergesst, ab welchem Wert eine CTR gut oder schlecht ist. Steigerung der CTR ist der Schlüssel zum Erfolg. Die CTR ist auch eine sehr gute Kennzahl, um den Erfolg deiner Lichtbilder zu messen.

Umso besser deine Immobilienfotografie, umso höher die Anzahl der Klicks im Verhältnis zu den Impressionen.

Die Kontaktaufnahmen müssen ebenso dokumentiert werden. Dokumentiere aber unbedingt, woher der Kontakt kam. Wo wurde er / sie auf die Immobilie aufmerksam! So kannst du den Erfolg verschiedener Plattformen sowie auch Offline Werbemaßnahmen tracken (z.B.: Verkaufsschild). 

Die Speicherungen sind nett und zeigen wie viele Personen Interesse an der Immobilie hatten. Wenn die Immobilie ungewöhnlich oft gespeichert wurde, aber nur selten angefragt, dann stimmt etwas nicht. Hier solltest du nochmals analysieren und nachschärfen. 

Zusammenfassung 

Falls du den Artikel tatsächlich zu Ende gelesen hast, dann Gratulation! Dein Wissensdurst ist unglaublich groß! Du willst wirklich wachsen und das finde ich großartig!! 

Der hier beschriebene Ansatz ist Teil vom Total Quality Management und fällt in die datengetriebene Methode namens Six-Sigma. Es ist die Königsdisziplin und wird, meiner Kenntnis nach, nur sehr gering bei Immobilienmaklern eingesetzt. 

Erfolgreiches Marketing für Immobilienmakler im Internet beginnt mit der für deine Immobilien „richtigen“ Immobilienplattform. Auf allen Immobilienplattformen zu inserieren ist kontraproduktiv und führt nur zu hohen Kosten. 

Beim Inserieren ist das „beste“ Lichtbild, dein Startbild. Es soll die CTR (Click-Through-Rate) steigern

=> Ziel ist eine Steigerung zu erreichen und den Prozess zu optimieren. Das bedeutet,

• Kosten senken
• Anfragen in Summe steigern
• CTR verbessern
• Selektion der Interessenten
• möglichst wenige Besichtigungen bis zum Verkauf

das ist Six-Sigma.

Messe alles und beginne zu optimieren. Die CTR ist nett, bringt aber nichts, wenn niemand anfragt. Fragen viele Personen an, dann solltest du vorbereitet sein. Ein vorbereiteter Gesprächsleitfaden erleichtert dir das Selektieren.

Es ist unumgänglich zu selektieren, da du sonst im Worst-Case unzählige male besichtigen fährst. Das ist höchstwahrscheinlich nicht mehr kostendeckend.

Quellenverzeichnis

Forschungsarbeit Strobl Stefan, MBA, 2016, „Analyse des Suchverhaltens österreichischer Privatpersonen bei Kauf und Miete von Wohnimmobilien und Identifizierung von Optimierungsmaßnahmen zur Kostenreduktion“ 

Recherche bei AHREFS; www.willhaben.at; www.immobilienscout24.at und diverser weiterer OSINT Quellen (Open Source Intelligence) zur Analyse von Immobilienplattformen

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