Ein Leitfaden für Wirkung, Emotion und Verkauf unter Einbindung der 7 goldenen W aus der Kriminalistik
In diesem Artikel erfährst du die grundlegenden Überbelegungen und psychologischen Hintergründe hinter der Immobilienfotografie und wie Immobilienmakler diese gezielt nutzen können. Weiters erfährst du auf was du achten musst, damit du die MAXIMALE WIRKUNG erzielst und so viele Anfragen erhältst, dass du bei der zu erwartenden ANFRAGENFLUT nicht nachkommen wirst! Du wirst zum Schwitzen beginnen!
- Ein Leitfaden für Wirkung, Emotion und Verkauf unter Einbindung der 7 goldenen W aus der Kriminalistik
- 1. Wer ist meine Zielgruppe bei der Immobilienfotografie als Makler?
- 2. Was soll auf den Immobilienfotos gezeigt werden?
- 2.2 Was bewusst in der Immobilienfotografie NICHT fotografiert wird
- 3. Wann ist der perfekte Zeitpunkt für Immobilienfotos?
- 4. Wie entstehen verkaufsstarke Immobilienfotos?
- 5. Wie schafft man nun beim Immobilienkäufer ein positives Gefühl zu erzeugen?
- 6. Womit wird fotografiert und bearbeitet bei der Immobilienfotografie?
- 6.1 Spiegelreflex oder Systemkamera – beides funktioniert in der Immobilienfotografie
- 6.2 Crop-Faktor vs. Vollformat – Die Sensorgrößen in der Immobilienfotografie
- 6.3 Das wichtigste Objektiv in der Immobilienfotografie: Weitwinkel
- 6.4 Stativ: Das meist unterschätzte Profi-Tool des Immobilienfotografen
- 6.5 Zubehör für den Immobilienfotografen, das wirklich Sinn macht
- 7. Wie du alles aus deinen Immobilien Verkaufsbildern rausholst – Bildbearbeitung als Verstärker für den optimalen Verkauf
- 7.3 Warum Smartphone-Fotos (fast immer) Geld kosten und in der Immobilienfotografie nichts verloren haben
- Fazit
- Literaturverzeichnis
- Weitere Artikel
1. Wer ist meine Zielgruppe bei der Immobilienfotografie als Makler?
(Zielgruppe & Wahrnehmung)
Bevor du die Kamera in die Hand nimmst, frage dich wer eigentlich deine Zielgruppe ist. Diese Zielgruppe hat spezielle Bedürfnisse bzw. Vorlieben.
Mein Rat: Überlege dir, BEVOR du die Immobilie beginnst abzufotografieren, folgendes:
- Wer ist meine Zielgruppe? Eigennutzer, Investoren, Mieter, Luxus-Klientel, Familien mit schulpflichtigen Kindern, …
- Was könnte die Zielgruppe ansprechen?
Aber nicht nur diese potenziellen Käufer sind deine Zielgruppe, nein sondern du hast noch zwei weitere Personengruppen die du mit der Immobilienfotografie erfolgreich bedienen kannst. Dazu gehören unter anderem der Auftraggeber und natürlich auch du selbst.
Du fotografierst also die zu verkaufende Liegenschaft für 3 Personengruppen, nämlich:
- Für den potenziellen Käufer
- Für den Auftraggeber
- Und für dich Selbst
Immobilienfotografie ist keine neutrale Dokumentation. Sie ist eines der EFFEKTIVSTEN Marketinginstrumente, das dir zur Verfügung steht.
Ein Beispiel:
Schon mal selbst eine Immobilie gesucht? Vielleicht auch nur eine Ferienimmobilie? Was war dir wichtig, auf was hast du geachtet? Wenn du eine Familie bist hast du andere Ansprüche als ein Pärchen ohne Kinder oder Single´s. Aber noch viel mehr, welche Highlights hat die Immobilie? Was ist besonders toll?
1.1 Wie die Immobilienfotografie deine potentiellen Käufer anspricht
Nicht jede Immobilie wird für dieselbe Person fotografiert. Ziel ist es, den Käufer zu „aktivieren“ und ihn dazu zu bewegen, eine ANFRAGE zu stellen. Nicht mehr, nicht weniger. Diese Anfrage hat nichts mit einem Kauf oder dergleichen zu tun. Sie suggeriert „bloß“ Interesse.
Die Bilder haben die Aufgabe, zum Einen eine gewisse Information bzw. Übersicht zu transportieren und andererseits (am Wichtigsten!) sollen sie den potenziellen Käufer in einen positiven emotionalen Zustand versetzen um ihn zu „aktivieren“!
Ein Beispiel:
Habt ihr schon mal Bilder von Landschaften bzw. Städten angesehen und dachtet: „DIE MUSS ICH SEHEN!“ „DA WÄRE ICH JETZT GERNE!“ Ja? Dann wisst ihr was ich meine. Mir ist schon bewusst, dass man bei bestehenden Immobilien das Motiv nur begrenzt optimieren kann, aber ihr könnt die STIMMUNG im BILD optimieren! Und das zeige ich euch hier.
1.2 Immobilienfotografie für den Auftraggeber (Eigentümer / Bauträger)
Stellt euch vor, ihr sucht nach einem Maler, welcher euch euer Haus ausmalen soll. Wie geht ihr vor? Was versucht ihr in Erfahrung zu bringen und warum?
Exakt so geht es Auftraggebern, wenn sie euch mit der Vermarktung ihrer Immobilie beauftragen. Sie werden versuchen Informationen über euch einzuholen. So möchten wissen, wie gut ihr seid, ob ihr euer Handwerk versteht.
Sie gehen ein gewisses RISIKO mit der Beauftragung von euch ein. Warum? Für gewöhnlich verkauft man nur sehr selten, wenn überhaupt nur einmal in seinem Leben eine Immobilie. Man hat keinerlei Erfahrungswerte und sucht oft und gerne den Rat von anderern bzw. man „greift“ zu dem, was man kennt.
Professionelle Fotos helfen euch dabei, euch als Profis darzustellen. Ohne viele Worte, der Kunde sieht sofort, was er bekommt.
Ed WOLKIS schreibt in seinem Buch:„People respond to great images, even if they don´t know why. People, smarter than you and I, spend „beaucoup bucks“ on advertising with great graphics. Why? BECAUSE IT SELLS!“ (Den Link zum Buch findet ihr am Ende des Artikels.)
Es nimmt auch eventuelle Provisonsverhandlungen den Wind aus den Segeln. Auch stärkt es eure Position gegenüber dem Wettbewerber. Natürlich gehört mehr als „nur“ professionelle Fotos“ zur Behauptung eurer Position als Profis – aber sie wirken unmittelbar!
Unprofessionelle Bilder hingegen senden unterschwellig Botschaften wie:
- „Das hier wird nicht ernsthaft vermarktet“
- „Der Makler kann es nicht“
- „Oje, ich hoffe ich habe den richtigen engagiert“
➡️ Hochwertige Fotos reduzieren Unsicherheit beim Immobilienverkäufer
und stärken das Gefühl:
„Meine Immobilie ist in den Händen eines PROFIS.“
1.3 Für dich als Immobilienmakler selbst – es Stärkt deine Marke und ist Eigenwerbung zugleich
1.3.1 Jedes Immobilien Verkaufsinserat ist Werbung für DICH als Immobilienmakler
Jede veröffentlichte Immobilie sagt auch etwas über dich:
- über dein Qualitätsverständnis
- über deine Zielgruppe
- über deinen Anspruch auf Perfektion
Fotos sind öffentliche Referenzen – ob du willst oder nicht. Und du solltest auf deine Referenzen stolz sein!
Mein Tipp: Inszeniere das Fotoshooting! Mache eine Show – ein ERLEBNIS für den Kunden daraus – DEIN KUNDE soll ein SUPER GEFÜHL bei dir haben!
1.1.3 Provisionsschutz für dich als Immobilienmakler durch wahrgenommene Kompetenz
Wie oben schon erwähnt, sind sie ein Provisionsschutz und wirken unmittelbar. Liefere so wenig Angriffsfläche wie möglich – KEIN Platz für Verhandlungen!
👉 Menschen verhandeln weniger hart mit Profis. Lass sie keine Argumente finden, die eine Provisionsreduktion rechtfertigen.
Wer bereits in der Präsentation Kompetenz zeigt:
- wird seltener infrage gestellt
- muss seine Provision weniger rechtfertigen
- wirkt „preiswürdig“
Deine hochwertigen Immobilienfotos sind damit indirekter Provisionsschutz für dich als Immobilienmakler.
1.3.2 Wahrgenommene Qualität = wahrgenommener Marktwert deiner Tätigkeit als Immobilienmakler
Mit professionellen Immobilienfotos wirkst du erfolgreicher, besser und begehrter. Der Kunde vergleicht – STRAHLE besser, heller und schöner als die Konkurrenz!
➡️ Du ziehst bessere Objekte und bessere Auftraggeber an. Jeder wird über dich seine Immobilie verkaufen wollen.
2. Was soll auf den Immobilienfotos gezeigt werden?
(Inhalt & Auswahl)
Bevor du noch das erste Bild schießt, lasse dich vom Eigentümer durch die Immobilie führen. Frage ihn, welcher Raum SEIN Lieblingsraum war / ist. Der Eigentümer kennt seine Immobilie für gewöhnlich am besten, somit kannst du ihn auch fragen, was die Highlights sind. Und genau diese HIGHLIGHTS gilt es fotografisch festzuhalten.
Bevor wir die Technik hinter der Fotografie besprechen, entdeckt WAS du fotografieren solltest.
Es gibt verschiedene Arten von Aufnahmen, diese sind:
- Übersichtsaufnahmen
- Detailaufnahmen
- Pläne mit Maße
Eine Immobilie fotografiert man normalerweise mit einem Weitwinkelobjektiv. Die Brennweite wird in mm angegeben. Das bedeutet, dass du mit einer Brennweite von 10-20mm bei Kameras mit Crop Faktor im Weitwinkel Bereich bist. Bei Full-Frame Kameras bist ab ca 15mm im Weitwinkelbereich. (Auf die Ausrüstung wird in diesem Blogbeitrag nicht eingegangen, sondern in einem Späteren.)
Nachdem ihr euch eine Übersicht verschafft habt, muss die Immobilie vorbereitet werden. Das bedeutet, nun könnt ihr ruhig den Auftraggeber in die Pflicht nehmen. Meine Erfahrungen diesbezüglich sind durchwegs positiv. Beim Eigentümer wird eine „JETZT PACKEN WIR ES AN“ Gefühl erzeugt, und dieses ist absolut positiv. Er kann mithelfen seine Immobilie zu verkaufen.
Je nach Immobilie und Objekt sind verschiedene Schritte durchzuführen. Ist die Immobilie noch bewohnt, dann
- Muss sie aufgeräumt sein, als würde der Präsident auf Besuch kommen
- Zumindest grob geputzt werden – die Spiegel sollten sauber, der Staub auf den Kommoden entfernt, Kaltflecken auf den Armaturen beseitigt werden, usw.
- Sofern ein Garten vorhanden ist, sollte zumindest der Rasen gemäht werden
- Und alle dem Foto nicht dienlichen Gegenstände zumindest temporär entfernt werden (kann auch beim Shooting sein – sollte zumindest nicht im Bild sein) – Diese Gegenstände können dann gerne gleich wieder zurückgelegt werden – aber am Foto haben sie nichts verloren.
Grundstätzlich sollte die Immobilie von Außen und Innen abgelichtet werden. Ein Studie, welche sich mit der Anzahl der Bilder beschäftigt hat empfiehlt, zwischen 8-12 Lichtbilder online zu stellen. Nicht mehr, nicht weniger.
Ich würde mich nicht so strikt an diese Anzahl halten empfehle aber, es nicht zu übertreiben. Das Wichtigste ist, dass der Interessent ein GEFÜHL für die Liegenschaft bekommt und zu träumen beginnt.
Vergesst nicht – euere beiden schönsten Bilder sollen als STARTBILD (ist euer Eyecatcher und soll den Interessenten zum „Reinclicken“ als CALL-to-ACTION in die Anzeige dienen) und zum SCHLUSS (bleibt im Gedächtnis) verwendet werden.
Die Küche, Sanitäranlagen usw. dienen auch um potenzielle Kostentreiber bei der Renovierung zu identifizieren (z.B.: sind die Fliesen noch zeitgemäß usw.)
Sollten Bilder dem Interessenten fehlen, wird er skeptisch und hat das Gefühl – HIER WIRD ETWAS VERHEIMLICHT.
2.1 Details in der Immobilienfotografie, die Mehrwert kommunizieren (Materialien, Licht, Ausblick)
Gezielt eingesetzte Detailaufnahmen transportieren Qualität und Charakter der Immobilie.
Dazu zählen etwa hochwertige Bodenbeläge, besondere Oberflächen (Echtholzparkettböden), ein sensationeller Ausblick, Luxus Küchengeräte, usw. . Solche Bilder unterstützen unbewusst die Preisakzeptanz, weil sie Wertigkeit vermitteln, ohne erklärungsbedürftig zu sein.
Wichtig ist dabei Maßhalten: Details ergänzen die Gesamtwirkung – sie ersetzen keine Raumaufnahmen.
2.2 Was bewusst in der Immobilienfotografie NICHT fotografiert wird
Immobilienfotos sind kein privates Erinnerungsalbum, sondern ein Vermarktungsinstrument.
Daher gilt:
- Keine Haustiere (Personen haben unter anderem oftmals Bedenken, dass Haustiere wie Katzen oder Hunde die Bodenbeläge beschädigt haben)
- Keine Kinder oder Personen
- Keine persönlichen Gegenstände mit starkem Identifikationscharakter
- Keine Müllansammlungen, Unordnung oder störende Nebensächlichkeiten
- Toiletten wo die Klobrille nicht zugeklappt ist (wirkt, als wäre sie vor kurzem erst benutzt worden)
Ebenso wichtig: Es wird nichts wegretuschiert, was zur Immobilie gehört. Ehrlichkeit schafft Vertrauen. Ziel ist eine realistische, aber bestmögliche Darstellung – nicht eine Schönlügerei, die später zur Enttäuschung bei der Besichtigung führt – Damit vergeudest du nur deine und die Zeit des Interessenten.
Stattdessen liegt der Fokus auf allem, was die Immobilie einzigartig macht und ihren Charakter unterstreicht: Raumgefühl, Licht, Proportionen, Lagequalitäten und architektonische Besonderheiten.
3. Wann ist der perfekte Zeitpunkt für Immobilienfotos?
(Timing & Licht)
Einen perfekten Zeitpunkt gibt es nicht. Es kommt darauf an, was man fotografieren möchte. Willst du zum Beispiel eine Außenaufnahme machen, dann kommt es darauf an, wie die Sonne steht und ob du die Sonne in Szene setzen willst. Fotografierst du hingegen den Eingangsbereich und es ist direkte Sonneneinstrahlung, dann können die Schatten sehr hart wirken. Besser ist hier das Foto aufzunehmen, wenn es bewölkt ist.
4. Wie entstehen verkaufsstarke Immobilienfotos?
(Technik & Umsetzung)
Ein bisschen Technik, ein bisschen Phantasie, eine gute Ausrüstung, ein gutes Fotoprogramm und ÜBUNG, ÜBUNG, ÜBUNG….. und eines noch ÜBUNG!
Machtvolle Immobilienfotos sollen nicht verkaufen, sie sollen Anfragen generieren. Klar, wenn sie direkt verkaufen, ist das natürlich super, aber es ist ein mehrstufiger Verkaufsprozess.
Psychologie-Spoiler: Ein Mehrstufiger Immobilienverkauf setzt sich daraus zusammen, dass der potenzielle Kunde mehrfach JA sagt zur Immobilie. Nancy Harhut schreibt in ihrem Buch, dass die Chance, einen Abschluss zu machen umso höher ist, desto öfters der potenzielle Käufer vorher JA gesagt hat.
Auch ich durfte dies in der Finanzbranche, in welcher ich tätig war, lernen. Auf Immobilien umgelegt bedeutet das, dass das Foto dem potenziellen Kunden zum TRÄUMEN animieren soll. Er soll sich in diese gedanklich „verlieben“ und sie unbedingt besichtigen wollen – NICHT MEHR, NICHT WENIGER.
Bei der Besichtigung muss die Immobilie dann „liefern“. Das bedeutet, sie soll so aussehen, wie auf den Fotos, und wenn ihr nichts wegretuschiert habt, und die Immobilie so präsentiert wie ihr sie fotografiert habt, dann wird sie das dann auch.
5. Wie schafft man nun beim Immobilienkäufer ein positives Gefühl zu erzeugen?
Dazu braucht es …
- Perspektive, Brennweite und Linienführung
- Natürliches vs. Künstliches (KEIN BLITZ) Licht richtig kombinieren
- Bildaufbau nach psychologischen Sehgewohnheiten
Mit anderen Worten:
- Zeige die Liegenschaft in ihrem besten Licht, wörtlich und bildlich
- Zeige die besten Features der Liegenschaft,
- Präsentiere sie in der Besten Qualität, was das Foto selbst betrifft,
- Fotografiere OHNE Blitz
Bevor du beginnst, bereite die Immobilie vor. Schalte das Licht ein – jede Lampe (Stehlampe, Licht in der Küche, usw.). Es erzeugt unmittelbar eine positive Stimmung.

„Zeige warme Töne und lass den potentiellen Käufer eintauchen in die Immobilie!“
Ist ein Kaminofen/ Schwedenofen vorhanden? Dann mache, natürlich nur mit Zustimmung des Eigentümers, Feuer in diesem. Grundsätzlich reicht es, Kaminanzünder und kleines Holz zum brennen zu bringen. Es geht hier in erster Linie nicht um Hitze, es geht um das Feuer und die Temperatur der Farbe. Es wirkt ganz anders, wenn dieser in Betrieb ist.
Fotografiere NICHT wenn es dunkel ist, außer es gehört zu deinem Plan (dem Wunschbild in deinem Kopf). Die blaue Stunde ist oftmals geeigneter als volle Dunkelheit.
Achte auf die Linienführung – das Bedeutet – sieh durch die Kamera, gehe herum und entscheide nach deinem Bauchgefühl, welcher Aufnahmewinkel der schönste ist.
6. Womit wird fotografiert und bearbeitet bei der Immobilienfotografie?
(Werkzeuge & Qualität)
6.1 Spiegelreflex oder Systemkamera – beides funktioniert in der Immobilienfotografie
Für professionelle Immobilienfotografie braucht es keine bestimmte Kameramarke, sondern Zuverlässigkeit und Kontrolle.
Ob klassische Spiegelreflex (DSLR) oder moderne spiegellose Kamera:
Entscheidend ist, dass du manuell arbeiten, RAW fotografieren und saubere Serien aufnehmen kannst. Ihr braucht KEINE Profikamera – die Einsteigermodelle sind mittlerweile derart ausgereift, dass ihr bereits unter € 1.000,- (für den Kamera Body) fündig werdet.
👉 Das Bild verkauft – nicht das Kameragehäuse.
6.2 Crop-Faktor vs. Vollformat – Die Sensorgrößen in der Immobilienfotografie
Ein weit verbreiteter Irrtum: „Nur Vollformat ist professionell.“ Es kommt immer auf den fotografischen Zweck an. Klar, eine Vollformatkamera hat viele Vorteile – aber auch Nachteile, und der größte Nachteil ist der Preis der Kamera (Body) und der Objektive.
Merke: Die Kamera ist kein Statussymbol, sondern ein Mittel zum Zweck.
Und noch was …. Da die meisten Makler Fotos mit ihrem Handy aufnehmen, …
WAS DENKST DU WIE DU AUF DEINEN KUNDEN WIRKST WENN DU MIT EINER GROßEN FOTOTASCHE UND STATIV ZUM FOTOSHOOTING KOMMST anstatt nur in deine Hosentasche zu greifen und mit deinem Telefon ein paar Fotos zu schießen?
Ganz kurz der Unterschied zwischen den beiden Senorgrößen:
- Vollformat
- Mehr Spielraum bei Dynamik & Low Light
- Angenehmer bei sehr engen Räumen
- Teurer (Kamera + Objektive)
- Crop-Sensor (APS-C)
- Absolut ausreichend – vor allem zu Beginn
- Günstiger und guter Einstieg
- Leichteres Equipment
- Hervorragende Bildqualität für Online-Portale & Exposés
👉 Für Immobilien zählt saubere Geometrie und Lichtführung, nicht Sensorgröße.
Ein guter Fotograf schlägt Vollformat – immer. Man kann mit Kameras mit APS-C Sensor TOP Fotos machen.
6.3 Das wichtigste Objektiv in der Immobilienfotografie: Weitwinkel
In der Immobilienfotografie ist das Objektiv oft entscheidender als die Kamera. Die meisten Fotos werden mit einem Weitwinkelobjektiv aufgenommen. Das sind die Eckdaten:
- Idealer Bereich: ca. 16–24 mm (Vollformat) bzw. 10–16 mm (Crop)
- Nicht zu extrem → Verzerrungen wirken künstlich.
- Hohe Schärfe bis in die Ecken (hohe Blendenzahl)
- Möglichst geringe tonnenförmige Verzerrung (wird mit einem spezial-Programm – zum Beispiel Adobe Lightroom – behoben und sollte auch bereits beim Kauf des Objektivs beachtet werden)
📌 Merksatz:
Wie du damit fotografierst: Weit genug, um Raum zu zeigen – nicht so weit, dass man ihm misstraut und am wichtigsten ist die Linienführung – also wo stehe ich und wie hoch befindet sich die Kamera dabei!
6.4 Stativ: Das meist unterschätzte Profi-Tool des Immobilienfotografen
Ein stabiles Stativ ist kein optionales Zubehör, sondern Pflicht. Wer hier spart, spart am falschen Platz. Das Stativ sollte so stark sein, dass es deine Kamera gut hält und nicht, zum Beispiel nach unten, nachgibt.
Was du damit machst bzw. für was es gut ist:
- Gerade Linien (vermeide stürzende Linien)
- Kein verwackeln
- Auch in beengten Situation perfekt (vor allem bei Schwenkbaren Monitor der Kamera bzw. App Auslösung)
- Belichtungsreihen ohne Verwackeln und immer derselbe Bildausschnitt
- Absolut notwendig bei Langzeitbelichtungen (blaue Stunde usw.)
👉 Stativ-Fotos = absolute Kontrolle und es macht Eindruck auf den Auftraggeber und erleichtert deine Arbeit ungemein!
6.5 Zubehör für den Immobilienfotografen, das wirklich Sinn macht
Du brauchst kein Studio – aber diese Dinge zahlen sich aus:
- Fernauslöser oder Selbstauslöser (Verwacklungen vermeiden)
- Ersatzakku & Speicherkarte (nichts ist unprofessioneller als Abbruch)
- Polfilter (optional, bei Spiegelungen hilfreich und beim Fotografieren vom Himmel)
- Verlaufsfilter (optional, beim Fotografieren von Sonnenuntergängen mit direkter Sonneneinstrahlung – ermöglicht eine bessere und gleichmäßigere Belichtung im Bild)
- Gute Tasche – schützt Equipment & spart Zeit & sieht super professionell aus!
Alles andere kommt erst später, wenn Workflow und Anspruch wachsen.
7. Wie du alles aus deinen Immobilien Verkaufsbildern rausholst – Bildbearbeitung als Verstärker für den optimalen Verkauf
Ziel: Die Immobilie so zeigen, wie sie wirkt – nicht, wie sie „geschönt“ werden könnte.
Professionelle Bildbearbeitung ist kein Trick, sondern ein Wahrnehmungs-Werkzeug. Du nimmst mit deiner Kamera die Bilder für gewöhnlich im JPEG und im RAW Format auf. JPEG eignet sich nicht zum Bearbeiten, du brauchst die RAW Datei (verlustfreie Datei mit den Rohdaten des Lichtbildes).
In dieser passt du dann mit einem für die Fotobearbeitung geeigneten Programm – ich nutze hierzu Adobe Lightroom – die Belichtung, Temperatur des Fotos und vieles mehr an! Das Programm ist nicht günstig, aber top.
Und bitte nicht vergessen – füge überall DEIN Logo ein – DEZENT und „negativ“ multipliziert („durchsichtig“).
Warum? Wiedermal Werbung für dich als Immobilienmarkler im Internet sowie Schutz vor „Diebstahl“ durch andere!
7.1 Die Farbtemperatur deiner Immobilienaufnahme – fast das WICHTIGSTE
Die Farbtemperatur beeinflusst unbewusst, ob ein Raum als warm, einladend oder kühl und abweisend wahrgenommen wird.
- Zu kalte Bilder wirken steril, unbewohnt, emotionslos
- Zu warme Bilder wirken schnell unnatürlich
- Ziel ist eine neutrale, realistische Wärme, die Vertrauen schafft
- 👉 Käufer müssen denken: „So fühlt sich der Raum an, wenn ich dort wohne.“
7.2 Helle und dunkle „Flecken“ in der Immobilienfotografie – das Auge sucht Balance
Was das Auge kann, kann die Technik NICHT. Somit gilt es diesen Umstand zu beheben. Wie man das macht, erfährst du hier.
Helle bzw. überbelichtete Flecken entstehen meistens bei den Fenstern. Diese Flecken sind störend und können ein großartiges Bild zerstören. Um dies zu verhindern, ist es das einfachste, eine Belichtungsreihe aufzunehmen und sie dann im Lightroom zusammenzufügen. Dies nennt man HDR Aufnahme.
Dunkle Flecken entstehen oftmals in Ecken von Räumen, die nur unzureichend belichtet sind. Auch diese Flecken können entweder mit einer Belichtungsreihe umgangen bzw. im Lightroom nachgebessert werden.
Ohne diese „Ausreißer“ wirkt das Bild deutlich ruhiger und „aufgeräumt“. Ich habe dir unten hier ein Vergleichsfoto online gestellt. Beide wurden bearbeitet. Eines davon in HDR aufgenommen und das Zweite soweit optimiert wie möglich.
Ihr seht unten nun zwei Bilder, wobei das Linke (erste) „normal“ nachbearbeitet wurde und das Rechte (zweite) in HDR mit einer Fotoreihe von 4 Aufnahmen zusammengefügt wurde.
Welches Bild ist angenehmer zu betrachten?


7.3 Warum Smartphone-Fotos (fast immer) Geld kosten und in der Immobilienfotografie nichts verloren haben
Smartphone-Fotos wirken auf den ersten Blick „eh ganz okay“ – in der Vermarktung sind sie aber oftmals ungeeignet.
7.3.1 Warum sind Smartphonefotos für die Vermarktung von Immobilien ungeeignet?
Wie würdest du dich fühlen, wenn zu dir nach Hause ein Handwerker kommt und die BILLIGSTEN BAUMASCHINEN, welche man beim Discounter kaufen kann, mit sich führt? Wie würdest du die Qualität von diesem Handwerker einschätzen – noch ohne dass er irgendeinen Handgriff getätigt hat?
Handyfotos schaden DEINEM Image.
Menschen neigen dazu von erfolgreichen Menschen Dinge kaufen zu wollen. Und ein Handyfotograf wirkt definitiv nicht erfolgreich.
Die Fotos wirken unprofessionell und kommunizieren unterschwellig: Ich kann es nicht besser! Das ist vergleichbar mit einem Boxer, der seinem Gegner offen Schwäche signalisiert – noch bevor der erste Schlag fällt.
Diese visuelle Schwäche stärkt das Selbstvertrauen des Käufers.
Nicht im positiven Sinne, sondern taktisch:
„Der ist kein Profi – da kann ich beim Preis sicherlich auch drücken!“
„Ich hoffe der Verkauft besser als er fotografiert.“
Für den Auftraggeber folgt oft die Ernüchterung:
Die Bilder erzeugen Enttäuschung beim Auftraggeber, Besichtigungen sind deutlich weniger, Vertrauen geht verloren und der Auftraggeber fragt sich, für was er eigentlich Provision zahlen soll und ob er nicht einen der anderen Immobilienmakler engagieren soll, vielleicht einen, welcher ihn eh schon angerufen hat!
Die Konsequenzen sind messbar:
- weniger Klicks in den Portalen
- weniger Anfragen
- längere Vermarktungsdauer
- dadurch höhere Vermarktungskosten (Kosten der Portale)
- und letztlich: eine Wertminderung der Immobilie, zumindest in der Wahrnehmung des Marktes
7.3.2 Kurz gesagt:
Smartphone-Fotos sparen kein Geld –
sie kosten Reichweite, Zeit, Verhandlungsmacht und am Ende den Verkaufspreis.
Auch ist die Kontrolle über die Aufnahme oftmals nicht möglich. Eine Bearbeitung ist holprig. Sofern du in RAW aufnehmen kannst, ist die Bearbeitung aufgrund der Aufnahmengröße begrenzt.
Warum? – Vergleiche das Objektiv einer Digitalkamera mit dem Objektiv deines Smartphones. Fällt dir was auf? Vergleiche mal die Größe. Dann schaue dir den Senor der Digitalkamera an. Den Senor deines Smartphones siehst du nicht – brauchst du auch nicht. Denkst du der ist größer?
Diese Bild wurde, wie es leider viele Makler machen, mit einem Smartphone aufgenommen. In diesem Fall war es ein iPhone 16e.


Zur Veranschaulichung: Dieses Bild wurde mit einer Nikon D500 mit Stativ und einem Objektiv der Marke Sigma aufgenommen.
Könnt ihr den Unterschied sehen / fühlen?
Die Kamera ist auch größer als das Smartphone – kann aber nur filmen und fotografieren. Also wo hast du mehr Fototechnik?
Wenn du richtig Geld verdienen willst, dann investiere in die oben beschriebene Ausrüstung. Mit maximal € 2.000,- bist du sicher dabei.
Und eines noch … als erfolgreicher Makler brauchst du sowieso „Abschreibposten“ in der Buchhaltung!
Fazit
Sei der Profi der du bist! Du bist ein Vermarktungsgenie … was glaubst du passiert wenn sich das herumspricht?
P.S.: Wusstest du, dass sich negative Erfahrungen an ungefähr 10 Personen weitererzählt wird und postive nur rund 3 mal? Denkst du dass du eine positive Bewertung bekommst, wenn der Kunde nur – solala – zufrieden ist?
Du machst das! Hol dir die Ausrüstung – besorg dir das Buch von ED Wolkis „How To Take Photos That Move Houses, An Easy-Reading Guide for Real Estate Agents, Brokers, Architects, Designers, & anyone who needs to show a property in its best light.“ und starte durch!
Noch ein Wort zum Buch: Ich empfehle dir das Buch von ganzen Herzen, da ich es selbst gelesen habe und es absolut TOP ist. ICH VERDIENE KEINEN CENT MIT DER WEITEREMPFEHLUNG. Das Buch ist einfach großartig geschrieben, leicht verständlich und ergänzt meinen Blogbeitrag für euch perfekt. Ich kann es euch nur wärmstens empfehlen.
Literaturverzeichnis
ED WOLKIS, „How To Take Photos That Move Houses, An Easy-Reading Guide for Real Estate Agents, Brokers, Architects, Designers, & anyone who needs to show a property in its best light.“
Ihr wollte erfahren, wie ihr mehr aus eurem Unternehmen rausholen könnt? Weniger Vermarktungskosten habt und eure Einnahmen sprudeln lässt, dann schaut in meinen Blog oder direkt zum Artikel.





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